首次置业的刚性购房需求和急于改善的置业升级购房需求，是支撑开年楼市交易的主力

　　北京市朝阳区望京地区一家中介公司“我爱我家”的业务员小赵告诉记者，过了元旦之后二手房成交量一直都挺高，看着房价又有点涨，出手的人也多了。

　　网签数据显示，1月上旬北京市二手住宅网签总量为5153套，环比上涨14.3%，同比上涨442%。供需两旺的市场局面促使北京二手房价走高。根据伟业我爱我家市场研究院的统计数据，1月上旬北京二手住宅交易均价为25766元/平方米，环比上涨4.7%。

　　伟业我爱我家集团副总裁胡景晖说，按照往年惯例，受元旦和农历新年等因素影响，每年前两个月房市会陷入短暂冰封期。首次置业的刚性购房需求和急于改善的置业升级购房需求，是支撑今年开年楼市交易量火热的主力。

　　新建商品房价格稳中有涨。根据上海市房地产交易中心数据，1月1日至12日，上海新房区县住宅共成交3895套，面积达33.5万平方米。

　　缘何出现新变化

　　央行降息和公积金政策调整等因素引起刚需释放，开发商以价换量压力降低，房价上涨成为必然

　　“在宏观经济增速放缓的情况下，我国并没有放松对房地产市场的调控力度。”这是中国房地产业协会副会长朱中一回顾2012年房地产市场时印象最深的一点。

　　“决定房地产市场走势的重要因素是货币政策。”住房城乡建设部政策研究中心主任秦虹表示，2012年央行两次降息能够减轻购房者的还贷压力，是影响观望者出手购房的重要因素。

　　此外，近期有多个城市调整了公积金政策，有的增加了贷款额度，有的降低了首付比例，有的规定子女使用公积金贷款买房父母可以成为共同还款人。公积金政策的调整也有利于减轻刚性需求群体的购房难度。

　　专家认为，上述相关政策出台后开始引起刚需释放，成交量上升又让开发商以价换量压力降低，房价上涨成为必然。

　　应该明确的是，遏制投资投机性需求是本轮调控目的，自住和改善性需求不是调控对象。据有关机构不完全统计，2012年房地产市场销量的80%为刚需购房。未来房地产调控仍将坚持遏制投资投机性需求与满足刚需相结合。

　　调控应有新方式

　　市场供给不足或将导致2013年房地产价格进一步上涨，楼市调控方式要逐步从行政手段向经济手段过渡

　　数据显示，2012年，房地产开发企业土地购置面积35667万平方米，比上年下降19.5%。朱中一认为，今年和明年房地产新开工面积相对下降，市场供给不足会加重当前的供需矛盾，或将导致2013年房地产价格进一步上涨。

　　住房和城乡建设部部长姜伟新此前表示，房地产市场调控方式要逐步从行政手段向经济手段过渡，且以经济手段为主。目前，我国正在上海、重庆两地进行房产税试点，扩大试点还需经过更大范围的讨论。

　　秦虹认为，我国房地产市场存在多种需求，包括初次置业需求、改善性需求和拆迁需求等，也有投资、投机和炒房需求。未来在投机炒房的需求上，政府会持续进行政策限制。目前全国住房竣工面积的基数已经很大，未来房地产市场不可能再维持过去的高速增长。要应对这种变化，政府部门首先要做好城镇化这篇文章，不能单纯刺激房地产和土地市场，企业也要做好产品和服务创新。